东莞购房法律问答（三）

文/ 杨海亮律师 法律咨询

第三章 交付

1、交楼需注意哪些问题？
首先，应审核房地产开发企业是否具备“五证二书”，日常所讲的房地产开发“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，这些证件的取得是有先后顺序的，一般来说，开发商能取得《商品房预售许可证》则可以证明前面四证已经取得，但要有些开发商将楼销售后因各种原因被查封，这必须引起消费者的重视。同时交楼时发展商应向业主出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
其次，审核房地产开发企业是否自检合格，并取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，如果取得该证书就已经说明房屋的建筑工程竣工验收、消防、环保、市政配套设施都是已经验收合格的，可以收楼。

2、“该房屋经验收合格”是什么意思？
《商品房买卖合同》范本第八条交付条件中有“该房屋经验收合格”，大部分开发商都选择此种方式收楼。而实践中对“该房屋经验收合格”的理解一直争论不休，这与我国建筑法律法规不健全有关，结合东莞仲裁及法院判例，一般以建设单位组织施工、监理、勘察、设计等单位自检验收合格作为验收合格的最低标准，而非一定要取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。因为备案只是一种行政监督手段。

3、开发商逾期交楼怎么办？有质量问题可以拒绝交楼吗？
逾期交楼是房产市场一通病。逾期交楼的，开发商应当按照合同约定赔偿违约金。违约金过低的，买受人能证明损失（如租房）超过违约金的，可以主张赔偿该损失。
交楼时发现房屋存在质量问题的，可以拒绝交楼，并要求开发商定期整改，及至整改好为止。消费者要注意的问题是：收到收楼通知书后进行现场查验，如果有问题应以书面方式通知开发商，并要求其签字盖章确认，如果拒绝，可以邮寄EMS，这样才能在程序上保护自身合法权益，不仅可拒绝收楼，还可以要求赔偿整改期间的逾期收楼违约金。否则开发商按收楼通知“视为收楼”，业主由于缺乏书面证据就有理说不清了。

4、房屋的保修期是多少年？
对房屋的保修期，《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》都有规定。
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。学会交通事故。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
实践中，屋面、外墙、卫生间、阳台漏水渗水的现象时常出现，故消费者在交房时一定要做闭水试验，下大雨时去房屋考察屋面、外墙的漏水渗水情况。如有，应立即指出要求开发商整改。而交楼装修后如发现漏水渗水，则要查明原因，如果原本属于房屋质量问题，则由开发商在上述保修范围内承担维修责任，如果是装修不当导致，则按约定或法定由装修公司承担责任。

5、面积发生差异如何解决？
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
在东莞实践中，关于面积差异有两个问题较为突出：1、差异值在0.6%以上3%以内的，0.6%的部分补不补？因为《商品房买卖合同》范本第五条约定，差异值在0.6%以内的双方不做补偿。所以就存在两种理解。实践中倾向于不补偿，对面积缩水的消费者不利。所以，这个问题最好在签订合同时在补充协议中予以明确约定。
2、按建筑面积计算还是套内建筑面积计算补偿？由于合同约定的计价面积有的按套计算单价，有的按套内计算单价。故补偿时应对应房产证上套或套内相应面积进行计算补偿。其实这两种补偿方式各有利弊，如果按套计算，套内面积减少公摊面积增加导致建筑面积不变，显然对消费者不利却得不到补偿，如果按套内计算，套内面积不边公摊面积减少导致建筑面积增加，而消费者也得不到补偿。以上反过来则是对开发商不利。所以，在现有合同未予以明确的情况下双方应在补充协议中予以明确，以免发生争议。

6、交楼时需要预交物业管理费吗？
《广东省物业管理条例》第三十条规定：其实交通事故。“物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。”故，未经业主同意，不得预收。

7、东莞市对燃气费的收取是如何规定的？
从2006年12月26日起，东莞市停止收取管道燃气工程安装费。在2006年12月26日前用户已缴交的不再退回。2006年12月26日以后用户已缴交的，收取方须退还。在2006年12月26日前已签订合同，约定交纳管道燃气工程安装费的，按《合同法》有关规定处理。详见《关于规范我市管道燃气价格管理的通知》（东价〔2007〕23号）

8、装修时需要缴纳装修垃圾清运费、证件工本费、装修保证金吗？
东莞市物价局《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（东价〔2007〕20号）第七条规定了业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可收取装修垃圾清运费、证件工本费、装修保证金（押金）。1、装修垃圾清运费。按房屋建筑面积不超过4元/平方米。2、证件工本费。可按不超过30元/证的标准收取押金及不超过5元/证的工本费。3、装修保证金（押金）。住宅物业的装修保证金标准不得超过3000元。物业管理企业应在装修验收合格后5个工作日内退还装修保证金（押金）。详见《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（东价〔2007〕20号）
　　
9、什么是维修基金？东莞市缴纳标准是多少？
维修基金又称“专项维修资金”、“专项维修基金”， 专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》等对此有规定。详细缴纳办法见《东莞市关于住宅专项维修资金交存、使用和监管若干规定》，住宅为40元/㎡、非住宅为50元/㎡。目前办理房产证时必须出具缴纳维修资金证明。

10、三级物业资质可以收一级物业服务费吗？
物业费高，一直是业主反映的问题。物业公司资质与物业服务资质两个不同的概念，《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知》规定，电梯房一级服务不得超过2.4元/平方米。物业服务一级的基本要求是物业管理企业持有三级或以上物业管理资质证书。故三级物业资质可以收取一级物业服务费。如果业主认为服务没达到一级要求，可以向房管局申请物业服务评级，然后调整物业费。
这里还要说明的是:业主委员会成立前，按政府指导价及开发商委托的物业公司，业主委员成立后，可以自行聘请物业公司并协商物业管理费。