承租人优先购买权的法律适用问题

实践中也有人认为《合同法》第230条规定的“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”是法律的强制性规定，出租人出卖租赁房屋未在出卖前的合理期限内通知承租人，即违反了法律的强制性规定，承租人得依《合同法》第五十二条第（五）项之规定请求确认出租人与第三人的房屋买卖无效。但首先，请求权人应当是合同不利益的当事人，其实工伤伤残鉴定标准。即合同依法不得履行，合同目的无法预期并实现的合同当事人；其次，违反法律、法规强制性规定，是指合同当事人通过合意排除法律、法规强制性规定的适用，即合同内容违反法律、法规的强制性规定。出租人违反《合同法》第230条规定出卖租赁物与第三人，显然不属出租人与第三人买卖合同内容违反法律强制性规定的情形，承租人也不是该合同不利益的当事人。因此，学习房屋买卖合同。这种观点不能成立。《中华人民共和国合同法释义》（胡康生主编，全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编）一书第340页提出：“如果出租人违反了该规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效”。这种观点成立的前提必须是《合同法》第230条隐含着这样的法律。但是，首先从该条文明确表达的立法意图来看，是从法律上确立承租人的优先购买权，使之成为承租人的一项法定的权利，同时方便承租人行使权利作出可操作性的安排，并不含有违反规定之后果的内容，也不含有对出租人与其他人买卖效力禁止的内容。其次，从债法理论上说，承租人优先购买权基于租赁关系发生，其发生根据为租赁合同，属合同之债。而从合同法原理上说，承租人的优先购买权虽是承租人的一项法定的权利，但它基于租赁合同关系而存在，是法律添附于承租人租赁合同上的一项权利，听听收养。因此从本质上讲仍应归属于承租人的合同权利。其相对人即出租人之义务虽为法定义务，也仍应归属为合同义务，不履行即为违约，当依《合同法》违约责任之规定承担违约责任。承租人既可依《合同法》请求出租人承担违约责任而使其优先购买权得以救济，也就无需以禁止出租人与第三人买卖效力方式施加救济而导致第三人利益的损害。因此，应当认为《合同法》第230条并没有隐含着“如果出租人违反了该规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效”的法律，此书中的说法没有根据，也不能成立。还有人认为，承租人的优先购买权是有别于其他债权的一种单独的权利。但在民法理论上，有关财产的权利，非物权既为债权，而依现行法，债权的发生根据中除合同和侵权行为外，就是无因管理、不当得利和其他法律事实，此外，没有其根据，收养个女孩。也不会有其他债权。承租人的优先购买权因租赁合同这一法律事实而发生，其发生根据为合同，属合同之债是无可争议的，也就必须待之以合同之债的一般规则。不然，务必于立法上作出明确的规定。因此，将承租人的优先购买权看作别于其他债权的单独一项权利的观点亦无根据，也不能成立。第2种意见中，因承租人优先购买而使出租人无法实践将租赁房屋卖与第三人的合同，出租人应对第三人承担违约责任，是出租人无法履行合同必然的法律责任，也是法律保障善意第三人合法利益不受损害的应然安排。综上所述，第2种意见不仅在理论上是成立的，而且在平衡各方利益上也是科学的。其不足之处是使承租人优先购买权制度趋于弱化。(责任编辑：admin)